O perito apresentou um laudo de avaliação de imóvel urbano a pedido do juiz. Mas como saber se a prova realmente irá elucidar os fatos ou dificultará ainda mais o entendimento do juiz e o desenrolar do processo?

Na esfera judicial, é bastante comum se deparar com processos em que imóveis acabam figurando entre os bens de disputa das partes. Por exemplo, em um divórcio, na dissolução de uma empresa ou em um levantamento de inventário para uma família.

Todavia, nem magistrados, nem advogados detêm conhecimento técnico específico suficiente e embasado para determinar o valor de um imóvel em uma cidade, seja ele uma casa, um apartamento, um galpão ou um terreno. Então o juiz nomeia um perito para avaliar o imóvel e descobrir seu valor, para então dar sequência ao processo. Com efeito, o perito realiza a avaliação judicial do imóvel. Por fim, ele gera uma prova pericial que será apreciada pelo juiz e pelos advogados das partes.

Mas quais informações esperar de um laudo de avaliação de imóvel urbano? Afinal, que informações são necessárias e que precisam constar no documento? Mas a prova é irrefutável ou é passível de impugnação? Nesse sentido, serão abordados alguns pontos fundamentais para identificação de um bom laudo de avaliação a seguir.

A definição do laudo de avaliação de imóvel urbano

A avaliação de imóveis se refere ao exame minucioso e caracterização de um bem imóvel para estimar seu valor. O processo reúne uma série de etapas que o profissional avaliador deve seguir:

• coleta de documentação do imóvel avaliando e de seus proprietários;
• vistoria do imóvel;
• análise urbana da localização do bem e da infraestrutura urbana disponível;
• coleta de dados de mercado;
• Análise e tratamento dos dados coletados;
• Apresentação do valor do imóvel;
• elaboração de documento final da avaliação

O produto final da avaliação é denominado laudo de avaliação de imóvel urbano. Trata-se de um documento essencial para caracterização do bem imobiliário e que justifica seu valor para fins mercadológicos, tributários, contábeis ou judiciais.

O laudo é um documento técnico, elaborado por um profissional habilitado. Logo, ele traz os registros de todo o procedimento de pesquisa e metodologia adotados, justificando de maneira racional o valor final do imóvel  que é apresentado. Logo, trata-se de um registro de valor de um bem em um dado momento, pois os preços de imóveis costumam variar, dada a dinâmica do mercado imobiliário.

A elaboração do laudo é essencial para assegurar uma boa negociação em atividades imobiliárias. Deste modo, tanto em processos judiciais quanto extrajudiciais, auxilia o juizado nas tomadas de decisão de processos que envolvem bens imóveis. Neste caso, tanto um perito nomeado pelo juiz, quanto um assistente técnico de uma das partes pode elaborar um laudo.

O laudo reúne informações sobre o bem imóvel, o contexto urbano em que está inserido e informações do mercado imobiliário da cidade. Também traz uma caracterização do bem avaliando, com registro fotográfico e análise de aspectos relevantes. Deste modo, permite relacioná-lo com outros imóveis similares pesquisados na região. Por fim, apresenta a metodologia abordada e a memória de cálculos até chegar no valor final do bem avaliando.

O papel das NBR 14653-1 e 14653-2 nos processos de avaliação de imóveis

Toda a prática de avaliação precisa atender uma série de normativas balizada pela NBR 14653, que é dividida em sete partes. A primeira parte, NBR 14653-1, dispõe sobre a atividade de avaliação de modo geral e orienta aquilo que toda avaliação técnica deverá atender, trazendo uma série de requisitos mínimos que precisam ser contemplados durante as etapas do processo de avaliação de um bem. Já a segunda parte, a NBR 14653-2, aborda especificamente diretrizes, critérios e exigências relacionadas à avaliação de imóveis urbanos. Assim sendo, ela apresenta quais metodologias são válidas para a avaliação, em que situações aplicá-las e quais os critérios de avaliação do próprio laudo.

Assim, o avaliador responsável precisa se certificar que o documento atenda a uma série de atributos dispostos em normativas. O objetivo da NBR 14653 é padronizar a atividade e estabelecer um padrão de qualidade das avaliações, baseando-se em análises científica e estatística. Deste modo, os valores obtidos ficam livres de opiniões de profissionais do setor imobiliário, arbitrariedades e subjetividades, livrando a avaliação de qualquer informação tendenciosa.

Um laudo que estiver dentro dos padrões da norma demonstrará objetividade e embasamento técnico do profissional avaliador. Assim trará veracidade nas informações apresentadas, auxiliando o juizado na tomada de decisão. Por conseguinte garantirá também que não haja ônus ou prejuízo às partes envolvidas.

Quem pode emitir um laudo de avaliação de imóvel urbano?

Segundo o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE, a avaliação de imóveis é atribuição única e exclusiva de arquitetos e engenheiros. Da mesma maneira, observa-se a mesma nos Conselho de Arquitetura e Urbanismo – CAU e Conselho Regional de Engenheiros e Agrônomos – CREA. Logo, somente os profissionais citados poderão executar tais funções.

Corretor de imóveis pode emitir laudo de avaliação?

Ainda que trabalhem com valores imobiliários, corretores não emitem laudos de avaliação. Conforme dito anteriormente, o laudos de avaliação é atribuição única e exclusiva de arquitetos e engenheiros. De fato, o máximo que um corretor poderá emitir é um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM).

Nesse sentido, vale destacar que, de acordo com a cartilha Laudo de Avaliação – um trabalho baseado em métodos técnicos e normativos, não uma opinião, do IBAPE-SP, existem diferenças consideráveis entre um laudo de avaliação e um PTAM. O PTAM é um documento elaborado por um corretor de imóveis e que costuma formalizar sua opinião técnica, mas que acaba carecendo de uma série de pré-requisitos técnicos que um laudo técnico apresenta. Como por exemplo metodologia de avaliação e qualificação legal completa para desempenho de função. Logo, o PTAM não possuirá o mesmo aprofundamento na avaliação de um bem imóvel como um laudo de avaliação.

Laudo de avaliação de imóvel urbano: a estrutura do documento

Entender a estrutura de um laudo de avaliação permite ao advogado verificar se a peça produzida não trará ônus ao processo. Já que um laudo mal elaborado pode acarretar em uma dificuldades de análise do processo, atrasar o andamento e até mesmo prejudicar as partes envolvidas. Neste sentido, a NBR 14653 traz itens relevantes que precisam ser atendidos pelo profissional avaliador para que o laudo seja considerado como prova pericial. 

Além disso, é importante que advogados saibam o que esperar de um laudo de avaliação. Poderá facilitar a elaboração de quesitos. Portanto entender a estrutura do documento e analisar se ele atende às normas da ABNT também é essencial. Caso o laudo não se enquadre, sua impugnação poderá ser considerada.

A seguir, alguns itens relevantes que caracterizam um bom laudo com base na normativa.

Ficha extrato da avaliação

A ficha extrato resume as principais informações do bem avaliando, importantes para o entendimento do juizado. Ela equivale a um quadro resumo de todo o trabalho do avaliador. Nela deve estar presente:

• o endereço do imóvel;
• nome do proprietário do imóvel;
• objetivo e finalidade do documento;
• Especificação do grau de fundamentação e de precisão do laudo;
• pressupostos e ressalvas
• caracterização do imóvel, bem como as áreas de terreno e área construída;
• perspectivas de liquidez;
• local e data da vistoria do imóvel;
• local e data do laudo;
• valor do imóvel;
• dados e assinatura do responsável técnico;

Identificação do solicitante, finalidade do laudo e objetivo da avaliação

Estes itens precisam estar evidenciados logo após a ficha de avaliação. Assim sendo, na identificação do solicitante é preciso indicar o nome do tribunal ou de seu representante.

O laudo precisa informar a finalidade da avaliação. Aqui fica indicado qual é o tema do processo, se é um divórcio, inventário, diluição de empresa ou qualquer outra finalidade. No objetivo da avaliação normalmente se descreve a determinação do valor do bem imóvel.

Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes

Aqui o avaliador irá listar informações e caracterizar situações que foram consideradas para a elaboração do laudo de avaliação de imóvel urbano. Deste modo, poderá descrever a natureza das informações obtidas e eventuais ausências de documentação ou de informações.

O avaliador também poderá registrar nesta seção situações que dificultaram ou que comprometeram a avaliação de modo geral, tais como dificuldades de acesso ao imóvel ou impedimentos por parte de proprietários ou inquilinos. Em síntese, deverá registrar aqui qualquer ato ou informação relevante que fuja à normalidade da execução da avaliação.

Caracterização do contexto urbano do bem avaliando

Nesta seção, é importante que o avaliador apresente as coordenadas geográficas do imóvel e um croqui de localização. Assim se confirma a localização e demonstra que o imóvel analisado é de fato o imóvel objeto de interesse. Apesar de parecer óbvio, em cidades com maior densidade construída e demográfica, tais características facilitam na hora de distinguir o imóvel no espaço urbano.

E por falar nisso, é imprescindível que se conste no laudo uma análise urbana dos arredores do imóvel. Deste modo, identificam-se serviços públicos disponíveis no endereço, bem como edificações no entorno e possíveis centralidades urbanas nas proximidades. Isso auxilia e reforça a análise de dados de mercado do avaliador.

Tais informações parecem tão básicas. E de fato são. Mas em muitos casos acabam passando despercebidas, podendo revelar situações que comprometam ou interfiram diretamente na avaliação. Por isso é importante verificar se estão condizentes ao que consta na ficha extrato. Qualquer diferença já pode ser motivo de impugnação.

Caracterização do imóvel avaliando

Nesta seção o avaliador apresentará as informações coletadas do imóvel que são importantes para sua identificação, qualificação e quantificação de dados de área, ambientes e demais especificidades. Assim, reforçar-se a identificação do imóvel avaliando. A fotografia da fachada também é importante, para identificar qual é o imóvel a nível urbano. Se o bem for um apartamento, é necessário apresentar a fachada do edifício.

Na sequência, descrições sobre as características físicas do terreno e da edificação são fundamentais. Indicam-se as área construída e área útil, a quantidade e descrição dos ambientes, detalhes construtivos relevantes e caracterização do estado de conservação do imóvel. Se o avaliando for apartamento, caracteriza-se o que existe nas áreas comuns do condomínio e valores de taxas condominiais.

A data de vistoria também é importante de se analisar. Dessa forma, ela deve ser uma data posterior à data da RRT e anterior à data de finalização do laudo. Quanto menor o intervalo entre a data de vistoria e a de conclusão do laudo, melhor.

Metodologia aplicada

A escolha do método de avaliação varia de acordo com a natureza do bem avaliando e também da disponibilidade de dados disponíveis no mercado. Assim, o avaliador deve apresentar a metodologia e justificar sua escolha. Ela não pode ser arbitrária, devendo atender ao que é solicitado em norma. Para imóveis urbanos, os métodos de avaliação mais comumente utilizados são: 

• Método Comparativo Direto de Dados de Mercado – MCDDM: busca-se encontrar o valor do imóvel a partir da comparação de dados obtidos diretamente do mercado onde o imóvel está inserido;
• Método Evolutivo: o valor do imóvel é encontrado a partir do cálculo do valor do terreno (encontrado através do MCDDM) somado ao valor das benfeitorias (construções) presentes no imóvel, considerando o custo de construção das mesmas e seu estado de conservação. É bastante comum sua aplicação para fins contábeis ou quando se deseja saber o custo de reedição das benfeitorias;
• Método Involutivo: neste método, o valor do imóvel é calculado com base no aproveitamento eficiente do terreno ou imóvel a partir de um projeto arquitetônico ou urbanístico. Geralmente exige uma maior quantidade de estudos mais elaborados para se chegar ao projeto com melhor aproveitamento. Aplicado em situações em que o imóvel não se encaixa nos métodos anteriores, ou quando há escassez de dados para aplicação de método comparativo;.
• Método da renda: trata-se de um método utilizado para estimar valor do bem imóvel em função da sua capacidade de gerar renda a partir de um aluguel. Aplica-se uma determinada taxa de atratividade a um determinado período que ocorrerá a capitalização. Bastante relevante quando se tem interesse em encontrar valores para investimentos imobiliários.

Qual a melhor metodologia para avaliação de imóvel?

De acordo com a norma, deve-se optar sempre pelo MCDDM, dada a possibilidade de encontrar imóveis semelhantes e estar mais próximo da dinâmica de mercado da realidade. Quando não for possível utilizar o MCDDM, então será possível utilizar outros métodos, desde que justificado. O involutivo é utilizado com uma frequência menor, quando não se tem dados suficientes no mercado para comparação e utilização do MCDDM.

Já os métodos evolutivo e de renda normalmente acabam sendo comumente adotados em situações bastante específicas, onde não é possível estabelecer níveis suficientes de comparação de mercado. É possível verificar a aplicação de tais métodos em situações cujo foco sejam investimentos de maior aporte financeiro, como edifícios multifuncionais ou glebas urbanas passíveis de urbanização.

Tratamento dos dados

O laudo busca trazer informações verossímeis para facilitar o entendimento do juiz na tomada de decisão. Caso o documento não seja claro e objetivo, ele perde sua eficácia e pode causar transtornos ao processo. Inclusive poderá prejudicar as partes envolvidas ou causar alguma injustiça. Por isso a importância de averiguar se a avaliação demonstra a aplicação da metodologia adotada e justifica sua escolha de acordo com a norma.

Nesta etapa do laudo, o avaliador demonstra a aplicação da metodologia adotada, bem como todas as etapas do processo, descrevendo cada uma das ações executadas até chegar ao  valor do imóvel avaliando. Então se apresentam as informações de período da pesquisa, coleta de elementos para amostra e as descrições das variáveis utilizadas para avaliar os imóveis. Por fim, é apresentando a forma de tratamento dos dados obtidos, quais softwares e ferramentas utilizadas, e a demonstração do processo de obtenção do valor do imóvel.

Valor do bem apresentado no laudo de avaliação de imóvel urbano

O valor do bem imóvel é o resultado obtido por toda a pesquisa e atividade realizada pelo perito descrita no laudo. Logo, ele é o objeto fim do documento, a informação pela qual o juiz anseia por saber. Sendo assim, ele precisa estar em evidência no documento e devidamente justificado com base na metodologia utilizada e tratamento dos dados.

Existem muitas situações em que o cliente pode se perguntar por que o valor da avaliação acaba sendo tão baixo comparado a outros imóveis. O fato se dá porque a avaliação busca trazer o valor real do imóvel, desconsiderando fatores de comercialização e de corretagem de quem intermedia a venda.

A resposta está também no tratamento dos dados. O fato de se utilizar procedimentos com rigor metodológico filtra valores inflacionados decorrente de opinião ou fatores subjetivos de corretores ou interessados na negociação de um imóvel. Em outras palavras, para um processo judicial, interferências subjetivas ou opiniões não devem se posicionar acima de dados científicos e racionais.

Especificação da avaliação: os graus de  fundamentação e precisão do laudo

De acordo com a norma, todo laudo de avaliação de imóvel urbano precisa informar dois fatores obrigatórios. São eles: o grau de precisão e o grau de fundamentação. Consistem em indicadores que o avaliador precisa apresentar para  demonstrar que atingiu com a avaliação, para que o laudo esteja dentro da norma.

O grau de fundamentação está associado ao embasamento da pesquisa. Cada metodologia possui uma tabela de fundamentação distinta com vários itens que o avaliador precisa verificar e que a avaliação precisa contemplar. Tal grau pode assumir valores de 01 a 03. Então quanto maior o grau de fundamentação, significa que o laudo atendeu a uma maior quantidade de itens da norma. Logo, maior a qualidade das informações do documento, validando a avaliação.

Já o grau de precisão traz o nível de variação entre os dados analisados para aquele modelo de avaliação. Por exemplo, se o objeto de avaliação for uma residência que contenha dois quartos e um banheiro no centro da cidade, caberá ao avaliador encontrar imóveis com características semelhantes  ao avaliando para tornar essa avaliação mais precisa, e não apartamentos com quatro quartos e duas suítes. Então quanto maior o grau de precisão, ele indicará uma melhor aderência do modelo estatístico adotado pelo avaliador. Portanto, mais próximo da realidade do imóvel avaliando aquela valor obtido estará.

Caso a avaliação não atinja a pontuação mínima de I nos graus de fundamentação e precisão, ela se torna um parecer técnico. Neste caso, é possível impugnar ou até desconsiderar o documento, já que não caracteriza um laudo de avaliação. Deste modo, o documento se apresenta impreciso e bastante ineficaz em um processo judicial, que busca um nível mínimo de precisão e fundamentação.

Resultado da avaliação e identificação do responsável técnico

Ao final do laudo, o avaliador apresenta a que conclusões a avaliação chegou. Ou seja, o valor do bem precisa ser apontado, assim como os graus de precisão e fundamentação obtidos que o laudo atingiu dentro da norma. Também é importante constar a identificação e assinatura do responsável técnico, bem com data e local do documento. Mas atenção à data do laudo, já que ela precisa ser posterior às datas de vistoria do imóvel e da RRT do avaliador.

Resposta aos quesitos

Caso o laudo for de um perito nomeado pelo juiz, após toda a apresentação do trabalho de avaliação, haverá uma seção onde ele terá respondido aos quesitos solicitados pelo juiz e pelas partes do processo. Dependendo dos quesitos gerados, ele irá responder diretamente, ou mencionando alguma passagem do laudo, indicando a dúvida foi respondida no corpo do laudo, na página em questão. Por outro lado, a resposta do perito poderá ser negativa, caso a natureza do quesito estiver fora do universo de domínio técnico do perito.

Por isso é importante às partes entenderem previamente quais informações irão constar em um laudo de avaliação de imóveis. E também quais informações eventualmente o laudo não irá contemplar e, consequentemente, o perito não saberá responder. Em suma, entender a estrutura e conteúdo de um laudo auxilia a entender quais são seus objetivos e limitações.

Anexos do laudo de avaliação de imóvel urbano

Por fim, chega-se ao anexo, a última sessão do documento. Portanto, deverão constar todos os documento utilizados para a elaboração do laudo e que não foram apresentados até o momento. Desse modo, eles estarão reunidos e organizados, desde os documentos fornecidos ao avaliador, até aqueles gerados por ele mesmo ou por softwares durante a aplicação da metodologia ao longo da avaliação.

Documentação anexa não pode ser negligenciada

Os itens que normalmente são apresentados na seção de anexos do trabalho são:

• relatório fotográfico do bem avaliando;
• planilha de dados do elementos amostrais utilizados;
• relatório fotográfico dos elementos amostrais;
• mapa de identificação dos elementos da amostra;
• relatórios de softwares utilizados para tratamento dos dados;
• documentação do avaliando;
• comprovante de responsabilidade técnica do autor do laudo;
• tabelas de especificação da avaliação quanto à fundamentação e precisão.

Não existe um mínimo ou máximo de documentos que se apresentam nos anexos. Porém é importante verificar se a documentação anexada de fato reforça aquilo que está sendo apresentado no corpo do laudo. É importante que haja documentos que comprove toda e qualquer informação relevante que impacte no resultado final. Caso contrário, vale a impugnação.

Ainda que as informações essenciais já tenham sido resumidas na ficha extrato da avaliação logo no início do trabalho, a documentação dos anexos é tão importante quanto. Logo precisa ser também analisada com cuidado redobrado, já que poderá haver erros que, se não localizados, poderão passar despercebidos e influenciar no valor final do bem. Toda atenção será pouca nesta seção.

Relatório fotográfico e documentação do bem avaliando

Documentos que relacionem a propriedade ao nome do proprietário também são essenciais. Tal como documentos que comprovem as informações utilizadas pelo avaliador para caracterizar o imóvel. Já documentos como matrícula, escritura e espelho do carnê de IPTU, por exemplo, ajudam a confirmar a relação de propriedade e algumas informações de áreas. Enquanto que pranchas de projeto de arquitetura e memorial descritivo ajudam a comprovar metragem de áreas e informações específicas do imóvel construído que impactam diretamente no seu valor.

Atenção aos detalhes: todo o imóvel precisa ser fotografado. Desde áreas externas até todos os ambientes internos, sem exceção. Não só as imagens precisam estar nítidas, como também devidamente legendadas. Deste modo, garante-se que o avaliador realmente esteve presente na vistoria do imóvel.

Relatório dos elementos da amostra

Na maior parte das avaliações, utilizam-se métodos comparativos de dados de mercado, seja para encontrar o valor total do imóvel, como no MCDDM, ou para encontrar o valor do terreno no método evolutivo. Sendo assim, em se tratando de elementos de comparação disponíveis no mercado, é importante identificá-los e caracterizá-los.

Para os elementos utilizados na análise, é necessário que o avaliador apresente um mapa com a localização dos imóveis que compõem a amostra. Da mesma maneira que uma tabela identificando o endereço dos imóveis, informações de contato do informante, e informações de aspectos que serão comparados na avaliação, denominadas variáveis.

As variáveis representam as características intrínsecas aos imóveis, como quantidade de banheiros, de suítes, índices fiscais, áreas construída e total, dentre outros. Assim o avaliador as utiliza para comparar os imóveis pesquisados com o avaliando, a fim de se chegar no objetivo final do laudo, o valor do imóvel. Tal qual as demais informações da amostra e do avaliando, as variáveis também precisam estar claras, para eventual auditoria dos dados.

Memorial de cálculo do laudo de avaliação de imóvel urbano

Todo o memorial de cálculo precisa estar no laudo, independentemente da metodologia abordada. Mesmo em laudos elaborados por um perito, profissional de confiança do juiz. Porém, por se tratar de informações muito técnicas, é comum suscitar dúvidas nas partes. Caso isso ocorra, o memorial de cálculo permite realizar auditorias para refazer os cálculos e verificar a veracidade das informações, averiguando se não há adulterações nos resultados.

Muitos avaliadores utilizam softwares para tratar os dados dos elementos amostrais. Deste modo é importante também verificar os dados de identificação dos softwares, tais como número de versão e se é referência na área de avaliação de imóveis.

Responsabilidade técnica de um engenheiro ou arquiteto

O laudo de avaliação de imóvel urbano é um documento elaborado por arquitetos ou engenheiros. Logo, é importante que o documento de responsabilidade técnica figure nos anexos do laudo apresentado ao juiz. Pode ser uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), quando emitida por engenheiro registrado no CREA; ou um RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), quando emitido por arquiteto registrado no CAU.

Novamente, é importante estar atento às datas dos documentos. No caso de um laudo elaborado por perito, a ART, ou RRT, deve possuir data posterior à data da nomeação do perito e anterior às datas de vistoria e finalização do laudo. Lembre-se de que a ausência de tal documento pode implicar na impugnação do laudo.

A importância de uma boa análise de laudo de avaliação de imóvel urbano e outras considerações finais

De modo geral, é bastante comum casos em que bens imóveis figuram como peças centrais de processos, tais como divórcios, inventários, dissolução de empresas ou levantamentos de patrimônio. Em várias situações, as partes poderão trazer laudos de avaliação ou o juiz poderá solicitar a um perito avaliador gerar a prova para o processo.

Todo laudo deve possuir um conteúdo mínimo de informações que precisa ser apresentado. Tal conteúdo é definido pelo conjunto de normas de avaliação NBR 14653 Todo laudo de avaliação precisa atender minimamente os graus de fundamentação e precisão estabelecidos pela norma. Quanto maior os graus obtidos, melhor é a qualidade e confiabilidade do documento.

Buscar obter valores de mercado de imóveis não é uma tarefa fácil. Neste sentido, o laudo de avaliação se torna peça fundamental para se obter o valor de um imóvel urbano. Somente engenheiros e arquitetos podem elaborar laudos de avaliação.

Em suma, analisar um laudo de avaliação também é uma tarefa que exige atenção em diversos aspectos. Trata-se de um documento bastante técnico e poderoso. Apesar de sempre prezar pela objetividade, algumas partes bastante técnicas demandam atenção e análise. Caso o documento apresentar lacunas decorrentes de uma má elaboração, poderá adiar ou colocar em risco a decisão de todo um processo. E o impacto nas partes poderá ser devastador.

Neste sentido, contar com uma assistência técnica que auxilie durante a interpretação e análise dos dados é essencial. Necessita de ajuda para analisar ou produzir um laudo de avaliação de imóvel urbano? Podemos lhe auxiliar na verificação e auditoria de laudos e provas periciais, bem como na elaboração de laudos e pareceres técnicos de bens imobiliários urbanos.

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